Spis treści
W Polsce wciąż nie ma Ustawy regulującej rynek umów o dożywocie, a to oznacza, że każda osoba prywatna, nawet ta, która nie będzie w stanie wywiązać się z zawartych w umowie zobowiązań, może przejąć mieszkanie Seniora. Z danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że 99 proc. rynku stanowią umowy o dożywocie zawierane przez osoby prywatne, a 1 proc. umowy podpisywane przez Fundusze Hipoteczne zrzeszone w Związku Przedsiębiorstw Finansowych i przestrzegające Zasad Dobrych Praktyk. Z najnowszego badania opinii, w którym Fundusz Hipoteczny DOM przebadał ponad 600 seniorów wynika, że taka sama liczba osób podpisałaby umowę z osobą prywatną, co z firmą. To pokazuje, że emeryci wciąż stoją przed wyborem komu powierzyć swoją przyszłość.
Fundusz Hipoteczny DOM przeprowadził badanie opinii, w którym przepytał ponad 600 seniorów. Emeryci, zapytani z kim podpisaliby chętniej umowę renty dożywotniej odpowiedzieli pół na pół: 44 proc. stwierdziło, że z firmą, a 43 proc. że z osobą prywatną. Pozostałym trudno było wyrazić swoją opinię na ten temat lub nie mieli zdania. Trudno zatem odpowiedzieć jednoznacznie na pytanie komu bardziej ufają osoby starsze. Ci, którzy twierdzili, że umowa z profesjonalną firmą jest lepsza wskazywali, że taki kontrakt jest zawarty zgodnie z literą prawa (43 proc.), daje bezpieczeństwo (32 proc.), gwarantuje większą stabilność, a co za tym idzie wypłacanie świadczeń przez dłuższy okres czasu (17 proc.). Emeryci, którzy uważali, że lepsza jest umowa z osobą prywatną twierdzili, że ktoś kogo już znamy budzi po prostu większe zaufanie (54 proc.). Byli też przekonani, że ktoś znajomy zapewni im wyższe świadczenia, lepsze warunki i na dodatek bez prowizji (28 proc.). Co ciekawe, dla seniorów ważne były również dodatkowe świadczenia, które mogłyby zapewnić im osoby prywatne. Nie chodziło o opiekę, ale chociażby o sprzątanie, czyli codzienną wyrękę od domowych obowiązków (6 proc.). Większość emerytów biorących udział w badaniu w ogóle nie dostrzegała, że umowa podpisana z osobą prywatną może pozbawić ich mieszkania, doprowadzić do problemów finansowych lub spowodować, że zostaną bez dachu nad głową.
– Przestrzegamy seniorów, by zastanowili się dwa razy zanim podpiszą umowę o dożywocie z osobą prywatną. To zrozumiałe, że ufa się sąsiadce, koleżance lub komuś kto przynosi do domu zakupy, pomaga w sprzątaniu. Nie kwestionujemy również tego, że intencje tzw. „przyjaciela domu” bywają dobre. Warto jednak pamiętać, że renta dożywotnia to zobowiązanie na lata i mamy tu na myśli nie kilka, lecz kilkadziesiąt lat, podczas których miesiąc w miesiąc trzeba spełniać na rzecz seniora obiecane w umowie świadczenia. Osoba prywatna nie zawsze jest w stanie unieść takie zobowiązanie, zwłaszcza że sama może stracić pracę lub rozchorować się.
Oddzielną kategorię stanowią zwykli oszuści, dla których liczy się niewiedza osób starszych. Większość doniesień medialnych na temat nadużyć dotyczy umów podpisywanych z osobami prywatnymi: opiekunem, rehabilitantem, znajomym czy sąsiadem. Media piszą nie tylko o źle skonstruowanych umowach, niewłaściwym oszacowaniu wartości nieruchomości i wysokości świadczeń, ale przede wszystkim o zapisach, które wprost pozbawiają seniora dachu nad głową nie zapewniając mu należytej opieki, o rencie dożywotniej nie wspominając – mówi Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM.
Jego zdaniem brak Ustawy regulującej rynek wciąż będzie dzielił seniorów na dwie grupy. Pierwsza z nich będzie wstrzymywała się z decyzją przez lata (czekając na odpowiednie przepisy i nie korzystając z kapitału zamrożonego w nieruchomości). Druga będzie ufała osobom prywatnym i podpisywała umowę z kimś „bliskim” zamiast z profesjonalną instytucją narażając się na utratę mieszkania. Głównym powodem będą korzyści materialne i opiekuńcze obiecywane przez świadczeniodawcę. – Każdy może obiecać wyższe świadczenia, gdy nie oszacuje wysokości renty w odpowiedni sposób w długi terminie oraz nie przewidzi ryzyk rynkowych, które powinno się wziąć pod uwagę podczas takiej analizy. Kluczowe jest oszacowanie takiej wysokości świadczeń, które będzie się w stanie wypłacać aż do śmierci seniora, czyli nie w perspektywie 5 a nawet 40 lat – podsumowuje Robert Majkowski. – W tym przypadku ważniejsze jest bezpieczeństwo i gwarancja wypłaty świadczeń, aniżeli ich wysokość – dodaje.
Po pierwsze – procedura, dokumenty i wycena nieruchomości
Proces podpisania umowy z funduszem jest wieloetapowi i trwa czasem kilka miesięcy. Fundusz najpierw dokonuje wstępnej wyceny nieruchomości, później przygotowuje prognozę renty dożywotniej i przedstawia propozycję umowy, a następnie podpisuje z seniorem umowę przedwstępną oraz zbiera wszystkie dokumenty potrzebne do podpisania umowy przyrzeczonej. Co ważne, zanim taka umowa przyrzeczona zostanie podpisana – powoływany jest niezależny rzeczoznawca majątkowy, który przygotowuje operat z wyceną nieruchomości. Umowa przyrzeczona jest podpisywana w formie aktu notarialnego. Do oszacowania wysokości świadczeń wykorzystywany jest złożony model opracowany przez aktuariuszy i specjalistów z szeroką wiedzą finansową i prawną. Takich kompetencji niestety nie posiadają osoby prywatne. W przypadku umów zawieranych z „prywaciarzami” wiele elementów powyższego procesu w ogóle nie ma miejsca albo jest przeprowadzana nieprawidłowo. Zdarza się, że wysokość świadczenia jest skalkulowana niewłaściwie, co powoduje, że po jakimś czasie seniorzy nie otrzymują swoich świadczeń, albo dostają je, ale w zaniżonej, niepełnej wysokości.
Po drugie – zapisy w umowie i jej konstrukcja
Przypomnijmy, że renta dożywotnia opiera się na instytucji Dożywocia (Kodeks Cywilny, art. 908-916) lub umowie Renty (Kodeks Cywilny, art. 903-907). Umowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W umowie z funduszem znajduje się szereg zapisów gwarantujących seniorowi bezpieczeństwo. Najważniejszy jest zapis o służebności osobistej mieszkania. Dzięki niemu senior jest uprawniony do dożywotniego korzystania z lokalu. Kolejną ważną rzeczą jest uregulowanie kwestii dotyczących sytuacji, gdy jedna ze stron nie wywiązuje się z obowiązków określonych w umowie. Przykładowo – jeśli senior nie otrzymuje świadczeń pieniężnych lub innych świadczeń określonych w umowie dożywocia to ma prawo wytoczyć powództwo o zasądzenie tychże świadczeń (w przypadku świadczeń pieniężnych), a nawet może wystąpić o odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy. W wyjątkowych przypadkach umowa ta może zostać rozwiązana przez sąd. W umowach z osobami prywatnymi często brakuje zapisów dotyczących służebności osobistej mieszkania. W przypadku niewywiązywania się z postanowień umowy i zaniechaniu obowiązków – trzeba pamiętać, że te obowiązki nie zawsze są wymienione w umowach z „prywaciarzami”, dlatego trudno egzekwować później swoje prawa przed sądem.
Po trzecie – wysokość świadczeń
Często słyszy się, że osoby prywatne, które zaoferowały seniorom świadczenia w zamian za prawo własności do nieruchomości, proponowały wyższą kwotę aniżeli fundusze hipoteczne. Trzeba pamiętać, że wysokość świadczeń wyliczana w funduszach hipotecznych zależy od wielu czynników – przede wszystkim oczekiwanej długości życia, na którą – podobnie jak przy ustalaniu świadczeń emerytalnych wypłacanych przez ZUS – wpływ ma wiek i płeć seniora. Ważna jest również wartość nieruchomości, która będzie przedmiotem umowy. Co ważne – wysokość świadczeń jest wpisywana do umowy z funduszem. W przypadku umów z osobami indywidualnymi często strony „umawiają się” ustnie jaki będzie zakres świadczeń lub ich wysokość w pieniądzu, ale do umowy wpisują wartość zaniżoną – później trudno wyegzekwować świadczenia, które nie są regulowane ani w terminie ani w wysokości, którą się ustaliło.
Po czwarte – gwarancja dotrzymania umowy w długiej perspektywie czasu
Wysokość wypłacanych świadczeń jest ważna, ale jeszcze ważniejsza jest gwarancja ich wypłacania aż do śmierci. Fundusze hipoteczne wypłacają świadczenia dożywotnio, niezależnie od tego, czy senior będzie żył 5, 10, czy 25 lat. To zobowiązanie, którego osoby prywatne mogą nie unieść, zwłaszcza w tak długiej perspektywie czasu. Warto nadmienić, że największe fundusze w Polsce wypłacają regularnie świadczenia już ponad 10 lat.
