Spis treści
Z najnowszego raportu Ernst & Young (EY) oraz European Pensions and Property Asset Release Group (EPPARG), dotyczącego rynku hipoteki odwróconej na świecie oraz perspektyw rozwoju tej branży, wynika, że rynek niemiecki wciąż jest we wczesnym stadium rozwoju. Rynek norweski jest nieco bardziej rozwinięty, ale również odstaje jeszcze od wyników światowych liderów hipoteki odwróconej, którymi są USA, Wielka Brytania i Australia. W Niemczech, podobnie jak w Polsce, oferowana jest renta dożywotnia czyli hipoteka odwrócona w modelu sprzedażowym. Z kolei w Norwegii rynek hipoteki odwróconej funkcjonuje od 2005 roku, a w ofercie są rozmaite produkty, z których część oferowana jest także przez banki. A jak pandemia COVID-19 wpłynęła na te lokalne rynki hipoteki odwróconej?
Podobieństwa i różnice między rynkiem polskim a niemieckim
– Niemiecki rynek rent dożywotnich z nieruchomości jest wciąż na bardzo wczesnym etapie rozwoju. Oznacza to między innymi, że usługodawcy, którzy działają na nim od dłuższego czasu, nadal muszą prowadzić bardzo intensywne działania promocyjne i edukacyjne na rzecz całego rynku. Odwrócony kredyt hipoteczny, bardzo popularny w krajach anglosaskich nie jest oferowany w Niemczech, dlatego musimy najpierw wykształcić świadomość korzyści płynących z renty za nieruchomość – mówi Friedrich Thiele, dyrektor generalny Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG. Według najnowszego raportu EY wartość niemieckiego rynku to obecnie mniej niż 0,5 mld dolarów, a liczba profesjonalnych podmiotów oferujących tę usługę w Niemczech jest mniejsza niż 5. [1]
Wartość polskiego rynku jest w tej chwili identyczna, ale mimo to potencjał rozwoju w Niemczech jest znacznie większy niż w Polsce. Przewiduje się, że za 10 lat roczny wolumen przekroczy w Niemczech 2 mld dolarów, co oznacza, że Niemcy będą sprzedawać (tylko w ciągu jednego roku) renty dożywotnie o takiej wartości. Według Friedricha Thiele w Niemczech istnieje bardzo duży potencjał rynkowy, w zakresie sprawiedliwego, bezpiecznego, przejrzystego i przekonującego produktu finansowania dla seniorów opartego na dożywotniej rencie z nieruchomości. Ten potencjał jest w pełni porównywalny z potencjałem w krajach anglosaskich, gdzie rynek jest już rozwinięty.
Chwilowe spadki na rynku norweskim w wyniku pandemii
Norweski system emerytalny opiera się w większości na systemie zdefiniowanej składki, a to oznacza, że gwałtowny spadek dochodów, po przejściu na emeryturę, dotknie wielu norweskich seniorów. W przeciwieństwie do emerytów z Niemiec czy Hiszpanii aż 90 proc. Norwegów w wieku 60+ posiada na własność nieruchomość. A to oznacza, że niemal każdy senior ma możliwość uwolnić zamrożony w nieruchomości kapitał. Thor Sandvik, założyciel i prezes firmy LittExtra AS, która oferuje hipotekę na odwróconą w Norwegii uważa, że rok 2020 przyniósł wiele zmian, ale też wyzwań. Wolumen nowo zaciąganych odwróconych kredytów hipotecznych był w 2020 roku o 25 proc. niższy niż w 2019. Spadki były wynikiem m.in. szalejącej pandemii. Niskie emerytury Norwegów oraz fakt, że tamtejsi seniorzy posiadają nieruchomości na własność pozwalają twierdzić, że zapotrzebowanie na usługę wróci na stare tory, a w długiej perspektywie będzie notować regularne wzrosty.
– Przed nadejściem COVID-19 mieliśmy bardzo dobry start, ale w połowie marca 2020 roku wszystko zwolniło. Banki zdały sobie sprawę ze wzrostu ryzyka niestabilności cen nieruchomości i zaostrzyły kryteria dotyczące wskaźnika LTV (Loan to Value) – mówi Thor Sandvik, prezes LittExtra AS. W Polsce można mówić o hipotece odwróconej w modelu sprzedażowym i kredytowym. To pierwsze rozwiązanie, czyli renta dożywotnia jest oferowana m.in. przez fundusze hipoteczne. Ten rynek rozwija się sukcesywnie od ponad 12 lat. Jeżeli chodzi o model kredytowy, to pomimo odpowiedniej ustawy ciągle żaden bank nie zdecydował się na wprowadzenie odwróconego kredytu hipotecznego. W Polsce sprzedaż renty dożywotniej nie jest więc zależna od regulacji wprowadzanych przez banki. W małym stopniu zależy też od zmian stóp procentowych – wyjaśnia Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM, największej i najstarszej instytucji oferującej renty dożywotnie w Polsce.
Pod względem obowiązujących norm etycznych Polska wyprzedziła Niemcy
W Niemczech nie ma odgórnych norm etycznych obowiązujących na rynku hipoteki odwróconej. Nasi sąsiedzi nie wypracowali dotychczas dokumentu podobnego chociażby do polskich Zasad Dobrych Praktyk opracowanych w ramach Związku Przedsiębiorstw Finansowych. – Aby tamtejszy rynek mógł rozwijać się w najbliższych latach, jest to konieczne – podkreśla Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM. Niemcy zdają sobie doskonale z tego sprawę.
Friedrich Thiele, dyrektor generalny Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG mówi: – Aby zapewnić długoterminowy sukces rynkowy, konieczne jest, aby wszyscy gracze stosowali jednolite standardy rynkowe. W szczególności należy jasno określić proces doradztwa i zapewnić jego najwyższych poziom. Należy również zadbać o prawidłową dokumentację, a także przejrzystą prezentację produktu ze wszystkimi kosztami i ryzykiem dla klienta, wynikającymi z zawarcia umowy renty dożywotniej. Długoterminowy produkt musi być uczciwy, bezpieczny i zorientowany na klienta, a w każdym razie powinien ekonomicznie zabezpieczać ryzyko długowieczności seniorów. Produkty finansowe dla seniorów, w przypadku których mamy do czynienia z różnymi ryzykami, m.in. z ryzykiem zmiany cen na rynku nieruchomościami i ryzykiem długowieczności, powinny podlegać przepisom rządowym. Takie regulacje powinny zapobiec ryzyku niewłaściwej sprzedaży kosztem seniorów.
Pandemia wymusiła zmianę modelu działania
Jak niemiecki rynek zmienił się podczas pandemii? Od marca 2020 roku pandemia COVID-19 stała się głównym wyzwaniem dla wszystkich usługodawców. Wszyscy przedstawiciele regionalni, pośrednicy i eksperci musieli całkowicie zaprzestać działalności w pierwszej fazie zamknięcia gospodarki. Organizowanie wydarzeń, spotkań dla klientów nie było możliwe przez miesiące. Wszyscy usługodawcy musieli sprostać specjalnym, zwiększonym zasadom utrzymania higieny, które jednak zostały dobrze przyjęte przez klientów. Klienci zainteresowani hipoteką odwróconą, z racji swojego wieku, z wahaniem akceptowali przejście ze spotkań osobistych na rozwiązania cyfrowe. Wynika to z tego, że wielu z nich nie jest w pełni otwartych na nowe technologie. Jednak indywidualne podejście i ułatwienia, jakie zostały wprowadzone w zakresie konsultacji za pośrednictwem internetu, doprowadziły do trwałej poprawy jakości oferowanych usług.
– Szczególnym wyzwaniem było notarialne poświadczenie transakcji na rynku nieruchomości, co jest wymogiem prawnym w Niemczech. Umowa renty dożywotniej z nieruchomości nie może zostać zawarta drogą elektroniczną, na odległość. Jednak również tutaj niemieccy notariusze opracowali ogólne zasady higieny, które zostały pozytywnie przyjęte przez klientów. Notariusze są uznawani za istotny element całego systemu obrotu gospodarczego. Dlatego też w czasie pandemii zezwolono im na oferowanie swoich usług bez ograniczeń, ale z zachowaniem najwyższych standardów ochrony sanitarnej – mówi Friedrich Thiele.
Przyspieszona cyfryzacja nie zastąpi bezpośredniego kontaktu
W Norwegii przed pandemią działania edukacyjno-sprzedażowe dotyczące hipoteki odwróconej opierały się na seminariach dla dużych grup seniorów. Nagle, w marcu, to się zmieniło. – Tradycyjne seminaria z kawą i przekąskami zostały zastąpione przez webinaria, które stały się oczywistą alternatywą. Do dziś, webinaria nie odniosły sukcesu, na który liczyliśmy. Grupa docelowa oczywiście przeniosła się do sieci. Wydaje się jednak, że typowy klient 60+ woli zwykłe seminarium od webinarium – twierdzi Thor Sandvik.
– Digitalizacja to słowo odmieniane przez wszystkie przypadki, zwłaszcza w dobie pandemii. Każdy biznes chce się cyfryzować, większość rzeczy można załatwić online. Oczywiście liczba seniorów w sieci sukcesywnie rośnie i taki trend widzimy również w Polsce. Trzeba jednak pamiętać, że wciąż blisko 90 proc. osób w tym przedziale wiekowym stawia na komunikację bezpośrednią lub telefoniczną.
– W Polsce umowy renty dożywotniej wciąż są podpisywane w tradycyjnej formie w kancelarii notarialnej. Myślę, że to się nie zmieni w najbliższym czasie. Po pierwsze – pewien tradycjonalizm jest wpisany w DNA naszych seniorów, po drugie – profesjonalny proces zawarcia takiej umowy jest wieloetapowy. Na każdym z tych etapów mogą pojawić się pytania, a kontakt bezpośredni jest na wagę złota. Jesteśmy przekonani, że decyzja o zawarciu umowy renty dożywotniej jest jedną z najważniejszych w życiu. Dbamy więc o relacje i to nie tylko w momencie podpisywania kontraktu, ale również w długofalowej perspektywie – podsumowuje Robert Majkowski.
[1] Raport „Global Equity Release Roundtable 2020”, przygotowany przez EY i EPPARG, opublikowany 28.01.2021.
Link: http://epparg.org/news/global-equity-release-market-forecast-to-more-than-treble-by-2031/
