Spis treści
Coraz więcej mówi się o rencie dożywotniej, czyli hipotece odwróconej w modelu sprzedażowym. Zazwyczaj, gdy chcemy kupić nieruchomość, to udajemy się do banku i bierzemy kredyt hipoteczny, który później spłacamy przez określony czas. A hipoteka odwrócona to swego rodzaju odwrotność tego procesu, w którym spieniężamy środki z posiadanej już nieruchomości. Na czym to polega? Idziemy do instytucji finansowej, przekazujemy jej posiadaną nieruchomość (mieszkanie lub dom) a w zamian otrzymujemy, comiesięczne, dożywotnie wypłaty w ustalonej kwocie. I co bardzo ważne – możemy nadal korzystać z tej nieruchomości tak, jak byśmy nadal byli jej właścicielami. Czy to się opłaca?
W Wielkiej Brytanii, USA, czy Australii hipoteka odwrócona jest popularna, a liczba podpisywanych umów rośnie z roku na rok. Z danych Equity Release Council (ERC) wynika, że w I kwartale tego roku na rynku brytyjskim zawarto aż 14 tys. umów, na mocy których seniorzy przekazali prawo własności do nieruchomości w zamian za świadczenia pieniężne. Na polskim rynku podpisuje się ok. 16 tys. umów o dożywocie rocznie (dane Ministerstwa Sprawiedliwości), choć resort w swoich statystykach ujmuje zarówno zarówno kontrakty zawierane z instytucjami, jak i osobami prywatnymi.
Np. 9000 zł miesięcznie dla emeryta?
Ile pieniędzy można dostać? Różnie. Bo świadczenia – w profesjonalnych instytucjach– są wyliczane indywidualnie, a kluczowe znaczenie ma wiek, płeć i wartość nieruchomości. Jeśli nieruchomość jest warta 2 mln zł, to mężczyzna w wieku 85 lat może otrzymywać 9242 zł miesięcznie. Jeśli nieruchomość jest warta 400 tys. zł, to ten sam mężczyzna może liczyć na ok. 1848 zł miesięcznie.
Z danych Związku Przedsiębiorstw Finansowych wynika, że średni wiek emerytów podpisujących umowę o dożywocie to 73 lata. Ale oferta jest dostępna dla osób, które ukończyły 65 lat, a nawet młodszych. Mężczyzna w wieku 65 lat, który ma nieruchomość wartą 400 tys. zł może zatem liczyć na ok. 700 zł miesięcznie, ale w wieku 75 lat i przy wartości nieruchomości na poziomie 1 mln zł może dostawać miesięcznie ok 2,5 tys zł i 100 tys. jednorazowo po podpisaniu umowy. Świadczenia miesięczne są wypłacane dożywotnio i podlegają waloryzacji. Senior, w momencie podpisania umowy, przestaje ponosić koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, jej ubezpieczeniem, podatkami i opłatami za czynsz.
A jeśli umowa ma być zawarta z z małżeństwem?
Jeśli umowę o dożywocie podpisała osoba samotna, to tylko ona dostaje comiesięczne wypłaty, określone w kontrakcie. Jeśli umowę podpisało małżeństwo, to dostają wspólną wypłatę aż do ostatnich dni tego z małżonków, który będzie żył dłużej.
Jeśli jedno z małżonków umrze wcześniej, to świadczenia będą nadal wypłacane wdowie lub wdowcowi, w niezmiennej wysokości. Tutaj warto dodać, że instytucja finansowa, która wylicza świadczenia (w sytuacji gdy umowę podpisują małżonkowie w różnym wieku) bierze pod uwagę wiek osoby, która według GUS będzie żyła dłużej.
Najważniejsze zapisy w umowie renty dożywotniej
Renta dożywotnia opiera się na instytucji Dożywocia (Kodeks Cywilny, art. 908-916) lub umowie Renty (Kodeks Cywilny, art. 903-907). Umowa taka musi być zawarta w formie aktu notarialnego. W dokumencie należy określić zakres świadczeń (na rzecz dożywotnika) i wysokość comiesięcznych wypłat (które podlegają waloryzacji). Istotne jest to, że przeniesienie własności nieruchomości (na świadczeniodawcę) następuje z jednoczesnym obciążeniem tej nieruchomości prawem dożywocia (które jest niezbywalne).
– Aby senior był bezpieczny, w umowie musi znaleźć się zapis o służebności osobistej mieszkania lub domu. Dzięki niemu senior będzie mógł dożywotnio zamieszkiwać w nieruchomości. Kolejną ważną rzeczą jest uregulowanie kwestii dotyczących sytuacji, gdy jedna ze stron nie wywiązuje się z obowiązków określonych w umowie. Przykładowo, jeśli senior nie otrzymuje świadczeń pieniężnych lub innych świadczeń określonych w umowie o dożywocie to ma prawo wytoczyć powództwo o zasądzenie tychże świadczeń (w przypadku świadczeń pieniężnych), a nawet może wystąpić o odszkodowanie za nienależyte wykonanie umowy. W wyjątkowych przypadkach umowa ta może zostać rozwiązana przez sąd – radzi Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM.
Potrzebne dokumenty
Proces podpisania umowy (z profesjonalnym funduszem hipotecznym) jest wieloetapowy i senior ma dużo czasu, by wszystko przemyśleć oraz zapoznać się ze wzorem umowy. Jeżeli wszystkie dokumenty niezbędne do zawarcia aktu notarialnego są dobrze przygotowane, to okres przygotowania do zawarcia umowy można skrócić do 2-3 tygodni. Czasem jednak proces może się wydłużyć do kilku miesięcy.
Trzeba wziąć pod uwagę, że fundusz hipoteczny najpierw wycenia nieruchomość, przygotowuje prognozę renty dożywotniej i przedstawia propozycję umowy a później zawiera z emerytem umowę przedwstępną i zaczyna zbierać wszystkie dokumenty do podpisania ostatecznej umowy przyrzeczonej. Jakie dokumenty są potrzebne do aktu notarialnego? Przede wszystkim dowód osobisty, akt małżeństwa (jeśli umowę podpisują małżonkowie), odpis z księgi wieczystej nieruchomości, dowód nabycia prawa własności nieruchomości, wypis z rejestru gruntów/budynków, wypis z planu zagospodarowania przestrzennego (ważne zwłaszcza w przypadku nieruchomości gruntowych). Większość tych dokumentów kompletuje instytucja, z którą zawiera się kontrakt.
